フリーランスの方が住宅購入を検討する際に気にするのは「ローンを組めるかどうか」ではないでしょうか。
会社員のように収入が安定していないケースも見受けられるフリーランスは、「住宅ローンの審査が通りにくい」と言われることがあります。本当にフリーランスは住宅ローンの審査で不利なのでしょうか。
そこでこの記事では自営業者が住宅ローンを利用する際に押さえておきたい審査のポイントや、金融機関の選び方などについて詳しく解説します。
フリーランスとして住宅購入を考えている方は、ぜひご参考にしてください。
目次
1.住宅ローンとは？
住宅ローンとは家を購入する際に利用する融資のことを指します。
一般的には住宅の購入費用・建築費・リフォーム費用などに充てるために、銀行や金融機関から必要な資金の一部または全額を借り入れます。借りたお金は、一定の期間にわたり決められた利率で返済していきます。返済期間は通常、数年から数十年に及びます。
住宅ローンは、住宅取得のための資金調達をサポートする重要な金融サービスです。
2.フリーランスでも住宅ローンは組める？
会社員の場合は、その企業に勤めている間は毎月安定して給与が支払われます。一方でフリーランスは、業績の変動が直接収入に影響を及ぼします。また景気の変化や病気・ケガによる休業などで収入が減少するリスクもあります。
そのため銀行は自営業者の収入の安定性や返済能力を評価する際に、会社員とは異なる独自の審査基準を設けています。その自営業者向けの審査基準を満たせば、問題なく住宅ローンを借りることが可能です。
3.フリーランスが住宅ローン申請時にチェックされる審査基準
フリーランスは住宅ローンが組みにくいと言われることがありますが、実際にはフリーランスでもローンで家を購入したというケースはもちろん存在します。
フリーランス向けには専用の審査基準では複数年分の所得や事業の借入状況などを踏まえて返済能力を判断します。また提出書類について会社員の場合は前年度の源泉徴収票が主に使われますが、フリーランスは確定申告書・決算書・納税証明書などの書類提出が必要となります。
安定した所得の証明には3年分の確定申告書が必要
通常、安定した所得の証明には3年分の確定申告書が必要です。なお住宅ローンの審査では、収入の額よりも「所得」の方が重視されます。
金融機関では通常過去3年分の確定申告書の提出が求められます。金融機関は3年間の所得の平均額や最も低い年の所得をもとに、融資の可否や融資額を判断します。3期連続で黒字を維持することが条件の一つで、1年でも赤字があると審査が通らないこともあります。
会社員など給与所得者の場合、源泉徴収票があれば収入の証明が可能です。一方でフリーランスの場合には3年分以上の確定申告書にて確認することとなります。
金融機関によって差はありますが、所得がある程度あれば審査を通過しやすい傾向にあります。
所得については後ほど詳しく解説します。
クレジットカードや公共料金、税金の滞納状況
フリーランスとして働く場合には税金・健康保険・年金の納付は自分で手続きを行い、支払わなければなりません。中には「支払いを忘れてしまった」というケースも見られますが、これは審査において大きなマイナス評価となります。
金融機関では住宅ローンの審査時に基本的に納税証明書の提出を求められます。税金の未納がある場合は審査に通らないことがほとんどなので、未納分があれば必ず支払いを済ませてから証明書を取得しましょう。
また健康保険料や年金の未納も審査の際に不利になる要素です。過去に滞納経験がある場合は、自身の信用情報を信用情報機関からネットや郵送で取り寄せて確認することをおすすめします。
さらに事業資金の借入がある方も過去に返済が遅れた記録があると信用情報に傷がつき、住宅ローンが組みにくくなる恐れがあります。クレジットカードや他のローン（例：マイカーローン）の返済状況も信用情報に影響するため、返済が遅れないよう十分注意しましょう。
信用情報はCIC・JICC・JBAなどの情報機関で確認可能です。心配な方は一度チェックしてみるのも良いでしょう。
連帯保証人の有無
ITフリーランスが住宅ローンを利用する際、保証人を求められる場合があります。ITフリーランスは公務員や会社員と比べて収入の安定性に欠けることがあるため、その分リスクが高いと判断されることがあります。そのため、状況によっては保証人を立てるよう求められることがある点を覚えておいてください。
購入物件の利用目的
自宅の一部を事務所や店舗として利用したいと考える方もいるでしょう。しかし住宅ローンは基本的に「居住用の住宅」を購入するための融資であり、事業用の資金調達には原則として利用できません。
近年ではフラット35などのローンで、店舗や事務所と住宅が兼用となっている物件にも融資が認められるケースもあります。ただしこの場合、住宅部分の面積が店舗や事務所部分よりも広いことが条件となっています。
そのため仕事部屋として一部屋を使用する程度なら問題ありませんが、店舗を設ける場合は注意が必要です。
また住宅ローン減税を受ける上では「住宅の床面積の半分以上が自己の居住用であること」が求められるため、そうなるように計画しましょう。
借入者の健康状態
フリーランスの方は、体調の変化によって収入が大きく影響を受けやすい傾向があります。そのため、健康状態は住宅ローン審査において重要な要素となります。
住宅ローンの契約時には通常、団体信用生命保険への加入が必須となるため保険に加入できる健康状態であることを証明しなければなりません。この団体信用生命保険はローン返済者が返済期間中に死亡したり、病気やケガで働けなくなった場合に保険金で住宅ローンの残高が支払われる仕組みです。
健康診断の結果などをもとに、正確に申告することが求められます。
4.住宅ローン審査をスムーズに通過するためのポイント
フリーランスの方は会社員や公務員と比べると住宅ローンの審査に通りにくい傾向があるといわれています。ですが、審査通過の可能性を高めるための対策も存在します。
そこでフリーランスの方が住宅ローンを借りる際に押さえておきたいポイントをご紹介します。
所得の波を小さく抑え、安定させる
所得が安定していることは必須条件であるといえます。フリーランスが住宅ローンを組む際には、月ごとの所得のばらつきをできるだけ抑えることがポイントです。
例えば1月に100万円・2月に20万円・3月は10万円といった大きな差があると、「月によって返済が難しくなるのでは？」と不安を持たれる可能性があります。
できるだけ毎月の所得の変動を小さくするよう意識すると良いでしょう。
継続的に案件を受注できる体制を整える
住宅ローンは返済期間が長いため、何歳まで安定して収入を得て働き続けられるかが厳しく審査されます。
年齢を重ねても安定的に仕事を続けられることや、ローン申請時に仕事の間に空白期間がないことも継続的に仕事をこなしている証明となります。黒字決算を維持し収入が途切れず安定していることができれば、審査に通りやすくなるでしょう。
ペアローンの活用を視野に入れる
ご家族と一緒に住む予定の方は、ペアローンを利用するという選択肢もあります。ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦や親子など2名がそれぞれ住宅ローンを申し込む方法です。
たとえご自身が個人事業主やフリーランスであってもペアローンのもう一方が会社員や公務員であれば、単独でのローンよりも審査に通りやすくなるケースがあります。
いくつかの金融機関に申し込みをする
住宅ローンには事前審査（仮審査）と本審査の2段階があり、どちらも通過する必要があります。フリーランスを含めたすべての申込者は、これらの審査を複数の金融機関に対して同時に申し込むことが可能です。
金融機関ごとに審査基準は異なるためある銀行で審査に通らなかったとしても、他の申請先で通過する可能性があります。複数に申し込んでおくことで、万が一の場合でも安心です。なお審査に通ったとしても必ずしも契約を結ぶ必要はないため、条件を比較してから最終的な判断をすることが大切です。
フリーランスに向けた住宅ローンを利用する
フリーランスに向けた住宅ローンを取り扱っている金融機関もあり、中にはIT系フリーランスを対象とした専用商品を展開しているケースも見られます。
これらのローンはたとえば「3年以上の業績があること」や「特定の人材サービスへの登録が条件」といった、独自の申込要件が設けられているのが特徴です。また、中古物件の購入や既存の住宅ローンの借り換えに対応している商品もあります。
ただし現時点ではフリーランス専用ローンの選択肢はそれほど多くないため、自分に合った商品が見つからない可能性もあります。
今後はフリーランス向けの金融サービスの拡充が期待されているため、定期的に最新情報をチェックし自身の条件に合ったローンを選べるよう準備しておくとよいでしょう。
「フラット35」などの制度を検討する
フラット35は、フリーランスの方でも比較的審査に通りやすいローンです。その理由は職業や勤務先ではなく、前年の所得を重視して審査が行われるためです。
フラット35の返済負担率は以下のように設定されています。
引用：【フラット３５】ご利用条件：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
頭金をしっかり準備しておく
フリーランスの方の中には住宅ローンを借りられても希望する借入額に達しない方も見受けられます。
住宅ローンの金利や団体信用生命保険の条件は金融機関によって異なるため、できるだけ有利な条件で借りたいものです。
希望する金融機関での審査に通りやすくするためには、自己資金から頭金を多めに用意することが効果的です。
借入希望額が少ない方が審査に有利になるためです。
自己資金の準備が難しい場合は、ご両親や祖父母からの贈与を受けて「住宅取得資金にかかる贈与税の非課税措置」を活用する方法を検討しても良いかもしれません。
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5.フリーランスは住宅ローンを組めないといわれる理由とは？
まずはフリーランスが住宅ローンの審査で不利になりやすいとされる主な理由について説明します。審査基準の厳しさをあらかじめ把握し、適切な準備を進めていくことが大切です。
収入の安定性が低いと判断されやすい
フリーランスは仕事をプロジェクト単位で請け負うことが多いため、月々の収入が一定しにくく収入面での波が生じやすい傾向にあります。そのため住宅ローンの審査において求められる「安定した収入」の条件を満たすのが難しく、審査で不利になるケースがあります。
住宅ローンの審査を有利に進めるには複数の案件から収入を得ていることや長期間にわたる契約を結んでいるクライアントがいることを提示し、収入の継続性と信頼性を具体的に示すことがポイントです。
社会的な信頼性が低いと見られやすい
フリーランスは会社に属していないため金融機関からは安定性に欠けると判断され、社会的な信頼性が低いと見なされがちです。企業に勤めている人と比べて、返済能力に不安を持たれやすくなるのが実情です。
このため住宅ローンの審査を通過するには、安定収入の証明や信用情報の良好さが非常に重要になります。確定申告を毎年適切に行い、納税状況を整えておくことで信頼の積み重ねにつながります。
さらにクレジットカードや公共料金の支払いをきちんと行い、信用情報を健全に保つことも信頼性の向上に有効です。
収入ではなく「所得」がポイントだから
住宅ローンの審査では単なる収入の金額ではなく、実際に手元に残る「所得」が重視されます。そしてフリーランスの場合、経費が多くかかることが多いため収入から経費を差し引いた所得が低くなりやすいです。その結果、同じ収入額でも会社員に比べて借りられる金額が少なくなる場合があります。
審査を有利に進めるためには所得を正確に申告し、経費の管理を徹底して所得を可能な限り増やすことが大切です。さらに継続的な契約を持つことで所得の安定性を示し、安定した収入源があることを証明することも効果的です。
6.住宅ローン審査に落ちた場合の対策
住宅ローンが組めなかった場合でもその対処法を知っておくことで、将来的に希望を実現できる可能性が高まります。審査に通らなかった背景には必ず原因があり、その理由を把握し適切な対策を講じることで再度ローンの申込みが可能になることもあります。
フリーランスの方がどのように対応すべきか、具体的な方法についてはこの見出しで詳しく確認してみましょう。
審査落ちの原因を改善して再申請する
住宅ローンの審査に一度落ちた場合でも、再度申し込むことは可能です。しかし審査に落ちた原因を解消していなければ、再申請しても結果は変わらない可能性が高いでしょう。
そのためまずは審査に通らなかった理由をしっかりと見極め、必要な改善策を講じたうえで再審査に臨むことが重要です。
なお、金融機関から審査結果の詳細な理由は原則として開示されません。自分で担当者に問い合わせてみるか、自身の申込み内容を振り返って原因を推測する必要があります。
別の金融機関や物件を探す
審査に落ちた原因によっては金融機関を変えたり、物件を見直したりすることで住宅ローンを組める可能性があります。たとえば希望する借入額に対して収入が不足している場合は、審査基準が比較的緩やかな金融機関を選ぶより価格の低い物件を検討する方法があります。
物件の変更は簡単なことではありませんが都心や駅から少し離れたエリアに目を向けることで、条件に合う選択肢が見つかることもあります。
7.住宅ローンを組むまでの一般的なステップ
住宅ローン手続きの一般的な流れは以下のようになります。
ローンの事前審査を受ける
住宅ローンの申請前に銀行・信用金庫・住宅金融支援機構などの金融機関で仮審査を受けます。ここでは、収入や借入可能額などがチェックされます。
購入する物件を選ぶ
ローン申請に必要な購入物件を選びます。予算・希望エリア・間取り・価格などを考慮して決定します。
不動産の評価を受ける
金融機関は物件の価値を評価し、その評価額をもとにローンの担保価値や金利条件を決定します。
住宅ローンの申請を行う
正式に金融機関へ住宅ローンの申し込みを行い、申込書・収入証明書・勤務先の確認書・住民票など必要な書類を提出します。
金融機関による審査
提出された書類や情報を基に、金融機関が所得状況・借入履歴・担保価値などを詳細に審査します。
融資条件の確認と提示
審査に通ると、金融機関から金利や返済計画などの融資条件が提示されます。条件に納得すれば次のステップへ進みます。
住宅ローン契約の手続き
融資条件に同意したら、契約書や重要事項説明書に署名・押印して住宅ローン契約を締結します。
担保設定を行う
ローンの担保となる物件の登記や抵当権設定手続きを行い、金融機関が物件を担保として保有する権利を確立します。
ローン実行（融資の実施）
契約と担保設定が完了すると、金融機関から融資金が支払われ物件の売主に送金されます。これにより、所有権が借り手に移ります。
返済開始
融資を受けた後は、契約で定めた返済額と期間に従い、毎月の返済がスタートします。
8.個人事業主でも住宅ローンは経費にできる？
住宅ローンは通常返済期間が長期に及ぶため、経費として計上できる部分があれば所得税の負担を大きく軽減できる可能性があります。
とはいえ住宅ローンのすべてが経費対象になるわけではなく、経費に算入できる部分とそうでない部分があるため申告の際には注意が必要です。
経費として計上できる住宅ローンの範囲
以下のような支出は、事業に関連する費用として経費計上が可能です。
住宅ローンの利息部分
建物の減価償却費
火災保険料
地震保険料
住宅ローンの返済額のうち元本（元金）部分は経費になりませんが、利息部分は借入にかかる費用として経費に含めることができます。また建物自体も年数に応じて価値が減少するため、その分を「減価償却費」として毎年の経費に算入することが可能です。
なお自宅を事務所としても利用している場合はこれらの費用をすべてそのまま経費にするのではなく「家事按分（かじあんぶん）」という方法で、業務に使用している割合を明確にしその分だけを経費に計上する必要があります。
経費に含められない住宅ローンの項目
住宅ローンの元本部分については、経費として計上することは認められていません。その理由は元金の返済はあくまで借入金の返済であり、事業の損益に直接関係しないと判断されるためです。
つまり、「借りたお金を返しているだけ」という扱いになります。一方で建物の維持や運用に関連する費用たとえば建物の減価償却費や火災保険料などは、事業の運営に必要な支出とみなされるため経費として処理することが可能です。
店舗兼用住宅の場合は家事按分で利息を按分する必要あり
自宅を事務所や店舗として併用している場合、経費として認められるのは業務に必要と判断される部分のみです。このように、事業と私生活の支出を明確に分けて処理することを「家事按分（かじあんぶん）」と呼びます。
住宅の経費算出では、主に床面積の比率や使用時間を基準に按分されます。たとえば住居のうち事業で使っているスペースが全体の20%であれば、住宅ローンの利息や光熱費なども20%までが経費として認められるという考え方です。
ただし面積の割合だけでなく、実際の使用状況や時間的な利用割合も含めて業務に使っていることが合理的に説明できる範囲で申告するようにしましょう。
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9.個人事業主が経費を申告するために準備しておくべき書類
個人事業主として経費を計上するには、その支出が事業に関連していることを証明できる書類が必要です。
証拠となる資料がなければ、たとえ実際に仕事で使った費用であっても確定申告で経費として認められない可能性があります。経費申告に活用できる代表的な書類は、以下のとおりです。
領収書
納品書
クレジットカードの明細
銀行口座の取引履歴
なお領収書が発行されない交通費（電車や新幹線代など）であっても、業務に必要な支出であることを説明できれば利用履歴の印刷や出金伝票への記録によって証拠書類として扱うことが可能です。
さらに改正された電子帳簿保存法により、インターネット上で取引した際に発行された領収書などの電子データはデジタル形式で保存する必要があります。不要だと思って削除してしまわないよう注意しましょう。
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10.自宅を事務所として使う場合の減価償却費の考え方
資産は長期間にわたって使用されるうちに劣化し、次第に価値が下がっていきます。そのため、帳簿上でもこの価値の減少を反映する必要があります。これを実現する方法が「減価償却」です。
減価償却は資産を取得した際の費用を、耐用年数に応じて毎年分割して経費として計上する仕組みです。
たとえば住宅と土地を一緒に購入した場合、減価償却の対象となるのは建物部分のみです。土地は時間が経っても価値が下がらないとされているため、償却の対象外です。
自宅を事務所と兼用している場合は、建物のうち事業で使っている部分のみに減価償却を適用します。経費計上できるのは、事業に使っている割合に限られるのでその点にも注意しましょう。
11.フリーランスの住宅ローンに関するよくある質問
フリーランスとして住宅を購入する際には、住宅ローンに関する不明点をあらかじめ解消しておくことが大切です。ローンの仕組みや審査の条件を十分に把握していないと、契約時に資金が足りなくなったり返済計画がうまく立てられないおそれがあります。
とくに多くの金融機関では事業の継続年数を審査項目の一つとして重視しているため、独立したばかりの人にとっては審査が厳しくなる傾向があります。
住宅購入をスムーズに進めるためにもよくある疑問点を事前にチェックし、計画的に準備しておきましょう。
フラット35は何歳まで借りられる？
フラット35では、借入可能な期間の上限が「借入時から80歳になるまで」と定められています。つまり、住宅ローンは遅くとも80歳までに完済する必要があります。借入期間の最長は35年です。
返済期間を決める際には、一般的な退職年齢や自身がフリーランスの仕事を終える時期を一つの目安としましょう。仮にそれ以降も返済が続く場合には、繰り上げ返済の活用も視野に入れておくと安心です。
フリーランスは独立してどのぐらいでローンを組める？
フリーランスが住宅ローンを組む場合、金融機関では通常「独立から3年以上経過しているかどうか」を判断基準としています。
国家資格を必要としない職種では、確定申告書を通じて収入の実績や赤字の有無などがチェックされます。そのため経営状況や収入に関して不安要素がないよう、しっかりと整えておくことが大切です。
12.まとめ
新型コロナウイルスなどの感染症や日本でもインフレが続いていることなどの影響によりフリーランスに限らず、さまざまな職種の人々が将来に対する不安を抱える状況が続いています。住宅ローンを検討している場合は、「どれだけ借りられるか」ではなく、「返済が無理なく続けられるか」を重視して計画を立てることが重要です。
返済プランを自分だけで立てるのが難しいと感じる場合には、相談窓口のある金融機関にアドバイスを求めるのも一つの方法です。ただし相談には事前予約が必要なこともあるため、公式サイトなどで確認しておくと安心です。
対面での相談が不安な方には電話やオンライン（テレビ電話）で対応してくれる金融機関もあるため、自分に合った方法を上手に活用しましょう。
本記事が皆様にとって少しでもお役に立てますと幸いです。
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